Đất nông nghiệp chiếm phần lớn diện tích đất tại Việt Nam và là nguồn sống của hàng triệu hộ nông dân. Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới quan trọng về quyền sử dụng đất nông nghiệp, mở rộng quyền chuyển nhượng và tăng hạn mức tích tụ.
Phân loại và thời hạn sử dụng
Đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, hoa màu), đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp), đất rừng (sản xuất, phòng hộ, đặc dụng), đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm. Khi hết hạn, được tự động gia hạn nếu vẫn sử dụng đúng mục đích, không phải làm thủ tục.
Hạn mức giao đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 quy định hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân: đất trồng cây hàng năm tối đa 3 ha tại các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, miền Đông Nam Bộ; 2 ha tại các tỉnh khác. Đất trồng cây lâu năm: 10 ha tại đồng bằng, 30 ha tại trung du, miền núi. Đất rừng sản xuất: 30 ha. Đất nuôi trồng thuỷ sản: 2 ha tại đồng bằng, 5 ha tại miền núi. Hạn mức nhận chuyển quyền tăng lên 15 lần so với hạn mức giao đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở, đất kinh doanh) phải được cơ quan nhà nước cho phép. Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao CCCD. Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giá đất phi nông nghiệp - giá đất nông nghiệp. Thời gian giải quyết 15-30 ngày làm việc.
Quyền của người sử dụng đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp: được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được cho thuê đất nông nghiệp (tối đa 50 năm); được chuyển đổi đất giữa các hộ trong cùng địa phương để dồn điền đổi thửa; được nhận chuyển nhượng đất từ nhiều người để tích tụ ruộng đất quy mô lớn (trong hạn mức nhận chuyển quyền).
Bài viết mang tính tham khảo, vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn chính xác theo trường hợp cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không?
Có. Đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích, bị xử phạt nặng. Mức phạt: 5-10 triệu đồng nếu vi phạm dưới 0,1 ha; 10-30 triệu đồng nếu 0,1-0,5 ha; 30-60 triệu đồng nếu 0,5-1 ha; lên tới 200 triệu đồng nếu trên 3 ha. Ngoài phạt tiền, người vi phạm buộc khôi phục hiện trạng ban đầu (tháo dỡ công trình), nộp lại lợi ích thu được. Trường hợp phù hợp quy hoạch, có thể được phép chuyển đổi mục đích và nộp tiền hợp thức hoá.
Đất nông nghiệp hết 50 năm có bị thu hồi không?
Không. Theo Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn sử dụng, đất nông nghiệp được tự động gia hạn nếu người sử dụng đất vẫn đang trực tiếp sản xuất, sử dụng đúng mục đích, không có vi phạm. Người sử dụng đất không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp đặc biệt nhà nước thu hồi: đất nằm trong quy hoạch chuyển đổi mục đích (xây dựng khu công nghiệp, đường giao thông), trong trường hợp này được bồi thường theo quy định.
Có thể cho người nước ngoài thuê đất nông nghiệp không?
Không trực tiếp. Người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (đăng ký tại Việt Nam) được nhận chuyển nhượng, thuê đất nông nghiệp để thực hiện dự án nông nghiệp công nghệ cao. Người nước ngoài muốn đầu tư nông nghiệp tại Việt Nam phải qua hình thức liên doanh hoặc thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài.
Bán đất nông nghiệp có phải nộp thuế gì không?
Có. Bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng (hoặc 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng nếu xác định được lợi nhuận, áp dụng cho lần đầu được công nhận quyền sử dụng đất). Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Một số trường hợp được miễn thuế TNCN: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con đẻ/nuôi, anh chị em ruột. Phí, lệ phí công chứng và phí đăng ký biến động khoảng 1-3 triệu đồng tuỳ giá trị.